混战、合作和默契 城南东片区楼市或爆发三国演义

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  去年曾写了一系列的《城南看房记》文章。文章把城南分为西片区(四川路以南)、中片区(四川路至湘潭路)、东片区(湘潭路以东)。

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  当时的文章认为,“城南未来最大的希望在东片区。城南最大的变数也在东片区。”

  现在看来,这句话仍然没错。城南东片区希望很大、变数很大。

  城南最大商圈雏形初显

  去年写《城南看房记》系列文章的时候,吾悦广场还没出现、海丝路广场公园还停留在图纸中、长沙路(杭州路-银滩大道)还是果园、兰花公园正在土地平整、北海十二中还没亮相、银海区人民医院继续安静中。

  如今一年时间不到,城南东片区已经发生了翻天覆地的变化。

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  万达广场后面的海丝路广场公园终于恢复了施工。虽然节奏还是慢悠悠,但这是公园项目施工,不象高楼大厦那般要求复杂。而且,明年(2020年)10月吾悦购物中心才满铺开业。乐观估计,明年年底前,万达商业广场、海丝路广场公园、吾悦购物中心将会连成一个长达1公里的城南商圈。

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  在这个商圈的边缘分布着两所医院:银海区人民医院(已于2018年底开诊)、市儿童医院(已进入内部装修环节)。银海医院南侧还有一个公园的规划(约57亩)。

  于是,城南这个未来最大的商圈,不但有商业有休闲,还有医疗服务保障。这是城南东片区未来一两年的亮点和卖点。

  冯家江治理出现了期望落差

  今年初,市花公园被改成了住宅用地。但冯家江两岸绿化工程如火如荼,也算是弥补了些许遗憾。

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  这是冯家江西岸工地现场公示的图片。下游西岸(银滩大道至入海口)绿化工程已基本完工,计划10月份正式对外开放。

  至此,周边楼盘一直憧憬的冯家江未来美景,现在已经不再神秘。不但不神秘,而且期望值与现实还出现了落差——上图右侧的效果图郁郁葱葱,左侧的实景图却告诉我们:冯家江两岸真的只是绿化:绿树、小路、水塘、花草,没有悠然、没有休闲。没有动区,唯见寂静。

  也许后期这儿会配置小径凳椅,但整体格局已经定型,它的实用价值明显不如西藏路带状公园、体育公园和市花公园。

  江景是很容易看腻的。作为潮汐河流的冯家江,无非是水涨水退。因为周边楼盘不断涌现和虾塘的彻底消失,这儿的白鹭鸟群已经难得一见。

  彰泰遇上了价格压力

  上一篇文章《金融小镇开工,银滩东区楼市进入一个新阶段》,谈到冯家江东岸出现了新项目。

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  夹在中间的彰泰楼盘遇到了新压力。

  今年7月18日,彰泰以808万元/亩的价格竞得冯家江中游222亩地块(上图海映兰屿右侧),房产圈内一片欢呼声。只是,真的这么乐观吗?

  彰泰拿地的楼面地价是5467元/平方,加上建设成本及销售佣金,它的毛坯成本要超过9000元/平方。如果加上装修,开价就要超过。

  但这是冯家江中游,地段价格明显不如下游。彰泰下游楼盘现价是-,怎么办?

  涨价呗。下游涨起来,中游才能拉开价差。

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  问题是面对冯家江的治理现状、面对东岸的新项目、面对皇家海湾公馆的位置、面对万达吾悦商圈的咄咄逼人,敢轻易大幅拉涨不?

  大都围住了吾悦

  吾悦广场的优势非常明显。它自带商业,未来还能与万达广场连成一个商圈。项目面前还有公园和医院,小区前后有学校(北海十二中、银海区六小)。

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  所以,吾悦很淡定地开出带装修的价码。也许它认为,旁边只有大都锦城,大都锦城未必是对手。

  但仿佛一夜之间,吾悦很惊讶地发现:它已经被竞争对手包围了。

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  大都锦城,吾悦广场的邻居兼老对手。注意大都锦城的左侧,大约64亩的地块也是大都的,目前尚未开工。

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  大都锦上,用地75.16亩,位于北海十二中、市博物馆南面,临上海南路,旁边规划有1所小学。项目正在土地平整中。未来这个楼盘将直面与彰泰的竞争。

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  融创海映兰屿,是大都和融创合作开发、由广西建工施工。这地块本来就是广西建工和大都投资一起拿下的,它俩是父子关系。项目现在紧张施工中,展示中心已经在万达广场开放,楼盘预约已经开始。

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  大都锦城,目前开出的均价是毛坯8700;融创海映兰屿,目前预约价格也是毛坯8700。由此可见,大都就是打算以毛坯8字头强攻吾悦和彰泰带装修-。

  吾悦倚仗的购物中心,大都也能享受。彰泰倚仗的冯家江,治理效果与期望值有落差。

  因此,城南东片区楼盘下半年极有可能陷入混战中。吾悦、大都、彰泰,三国演义?

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  最为郁闷的,也许是浙江路的紫薇英伦小镇。面对大都和融创的毛坯8700,它还会继续坚持毛坯吗?不过,它的一组团已经是清盘状态。如果不急着推出二组团,是可以扛张小板凳瞧热闹的。

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